아파트 재건축 절차, 재개발과의 차이점을 알아보자!
재건축 기존 토지 등 소유자가 조합을 결성해 기존 건물을 부수고 새 건물에 다시 짓는 주택 공급 개발 방식이다.
이를 규제하는 법은 ‘도시 및 주거환경정비법’이다.
재건축을 하기 위해서는 우선 ‘정비구역’ 지정이 필요하다.
시·군·구에서 계획을 세워 지정할 수도 있지만 주민도 시·군. 구에 입안(계획 수립)을 제안하여 ‘정비구역’으로 지정할 수 있다.
(「도시 및 주거환경정비법」 제14조)
국가 법령 정보 센터| 법령>본문-도시 및 주거 환경 정비 법 법령-도시 및 주거 환경 정비 법 도시 및 주거 환경 정비 법[시행 2021년 11월 11일][법률 제18388호, 2021년 8월 10일 일부 개정]본문 부칙 본문 제정·개정 이유 연혁 신구 법 비교 법령 체계도 법령 비교 법령 주소 카피 화면 내 검색 판례 연혁 위임 행정 규칙 규제 생활 법령 도시 및 주거 환경 정비 법(약칭:도시 정비 법)[시행 2021년 11월 11일][법률 제18388호, 2021년 8월 10일 일부 개정]국토 교통부(21.10.10.33···www.law.go.kr
이런 제안을 하려면 해당 아파트의 ‘안전진단’이 필요하며 일정 기준 이상을 통과해야 한다.
서울 재건축 안전 진단상 이어 고배… 그렇긴 ▲ 규제 완화는 언제 될까=서울의 주요 재건축 추진 단지가 잇달아 안전 진단 단계에서 고배를 마셨고 사업에 대한 불안감이 높아지고 있다.
일부 재건축 단지는 상황을 주시하면서 관망 모드로 접어든 가운데 시장에서 안전 진단 기준 완화를 촉구하는 목소리가 높아지고 있다.
21일 관련 업계에 따르면 최근 서울 노원구 공릉동·건물)의 태릉 우성 아파트는 2차 정밀 안전 진단(적정성 검토)에서 C등급을 받고 탈락했다.
재건축 안전 진단은 A~C등급 유지 보수(재건축 불가), D등급 조건···biz.newdaily.co.kr
뉴 데일리 기사 참조 재건축을 하려면 해당 구역에서 추진 위원회를 구성하고 시.군·구에 “조합 설립 인가”를 받아야 한다.
”조합 설립 인가”때문에 “도시 및 주거 환경 정비 법 제35조”에 규정된 내용에 따른다.
-Q&A-Q:조합 설립에 동의하지 않는 사람은 어떻게 됩니까?A:”도시 및 주거 환경 정비 법 제64조”에 따릅니다.
이때 보통 매도 청구 금액은 개발 이익을 포함한 시가라고 하는데 2018년 2월 9일 이후에 시행되는 법 규정에는 시가라는 말이 빠졌다.
Q:재건축은 언제 됩니까?A:사용 승인이 난 뒤 30년이 경과한 아파트가 이에 해당한다.
Q:재건축은 빨리 진행되는 것입니까?A:사업성 측면에서만 본다.
재건축 후 분양할 수 있는 세대 수가 늘어나면 사업성이 있고 빨리 진행되지만 반대로 가구 수가 적게 늘거나 부동산 경기 불황으로 미분양이 예상되면 사업성이 떨어지는 재건축을 기피하게 된다.
Q:재개발의 차이점은 무엇입니까?A:간단히 말하면 낡은 아파트를 헐어 재건을 재건축 등 낙후 지역의 주택을 헐고 기반 시설(상하수도, 전기, 가스, 도로 등)과 아파트를 재건하는 게 다시 개발이다.
이처럼 재개발은 공공성이 강한 공익 개발 방식인 재건축이 사익성이 강한 수익 사업 개발 방식에 가깝다.
그렇다고 재건축이 반드시 공공성이 완전히 배제된 것은 아니다.
재개발에 비해서 상대적으로 그렇다는 것이다.
그리고 재개발 아파트는 중소형 평형 대가 많은 건축 자재의 질을 매우 고급화하기 힘든 한계 점이 있다.
반면 재건축 아파트는 중대형 평형 대가 많은 건축 자재의 품질도 매우 높은 편이다.
Q:주택은 재건축 개발이 안 되나요?A:예전에는 주택도 재건축 개발이 가능했다.
하지만 2014년 8월 3일”도시 및 주거 환경 정비 법”이 개정된 이후에는 주택은 재건축 수립 대상 지역에서 삭제된 주택 단지는 재건축 정비 계획 입지로 수립할 수 없게 됐다.
이러한 점을 보완하기 때문에 이후 2012년에 도입된 “가로 주택 정비 사업”이라는 명칭으로 소규모 재건축이 가능했다.
”빈집 및 소규모 주택의 정비에 관한 특례 법”으로 규정하고 있다.
Q:재건축 사업의 절차는 어떻게 됩니까?A:조합이 시행자인 경우를 보자.정비 구역 지정 → 조합 설립 추진 위원회 → 조합 설립 → 사업 시행 계획 인가 → 관리 처분 계획 → 공사 완료 후 청산 대충 이런 흐름으로 진행된다.
정부의 규제 현재의 문재인 정부 규제를 보면 재건축 초과 이익 환수제, 분양가 상한제, 안전 진단 강화, 실제 거주 2년 의무 등에서 재건축을 강하게 규제하고 있다.
또 노조 설립 이후에는 투기 과열 지구 내에서 조합원 지위 양도 금지 규정도 크게 강화됐다.
이유인 즉 서울 강남 재건축 아파트가 집값 인상의 견인차 역할을 한다는 판단에서 주택 가격 안정화를 위한 정책으로 내세운 것이다.
그러나 수많은 경제학자들은 이런 재건축 억제와 기타의 부동산 정책이 집값 폭등의 원인으로 보고 있다.
이 중 78%의 학자들은 적극적으로 재건축 및 재개발을 통한 주거 선호 지역의 공급 확대가 주택 가격 안정의 해결책으로 제시하고 있다.
이들의 정책을 잘했다!
나쁜!
의 판단은 각자의 몫이다.
사진을 클릭하시면 궁금하신 점 문의하실 수 있습니다.
